房屋转租“引火烧身”的责任归属 作者：未知     时间：2015-08-31    来源：互联网      阅读数：251

　　房屋被转租后，竟突发火灾。那么，侵权责任及事实怎么认定?闵行区法院表示，认定过程会遇到不小的困扰，对于当事人的责任问题，需要针对当事人存在转包关系及共同使用仓库等情形，区分各自的义务范围，有差别地适用不同类型的责任。

　　本期专家：闵行法院七宝法庭副庭长、资深法官徐新建，有丰富的办理侵权案件经验。

　　【案例1】

　　房屋地产12年转租6次

　　1999年3月16日，甲村委会与某公司(后更名为乙公司)签订租赁合同，双方约定甲村委会将坐落于A处的房屋及相关水泥场地，泥土场地3.6亩出租给乙公司作其生产经营场所。租赁期限从1999年4月1日至2009年3月31日止。

　　2001年11月22日，某公司经核准变更名称为乙公司。2007年5月28日，乙公司委托丙物业对其多余厂房全权办理出租及收费事宜。双方签订的租赁合同到期之后，乙公司实际继续租赁该仓库。

　　2009年3月20日，丙物业与余某签订租房协议书，双方约定，甲村委会将座落于A处的现有厂房三栋，租给余某作仓库用地使用，租房时间从2009年3月20日开始至动迁为止，余某欲对承租房层改建、装修等，应征得丙物业同意。

　　2010年1月15日，余某与宋某签订房屋租赁合同，双方约定，余某现将座落于A处现有整幢厂房租给宋某做仓库使用。租赁期限：从2010年1月20日至动迁为止。

　　2011年5月，宋某用彩钢板将租赁仓库隔成两块，并将原有电表进行分表，并在仓库西南侧安装了两个插座。之后，宋某与陈某签订租房协议，双方约定，宋某将座落于A处的仓库一半及门口二楼半间租给陈某，面积约300平方米，租期与甲村委会上级房东租期一致，即租到拆为止。宋某自行使用南侧一半的仓库。

　　2011年6月，陈某将其从宋某处承租的座落于A处的仓库部分面积约130平方米出租给吕某，双方未签订书面租赁合同。吕某在仓库内存放消防器材等物资。陈某及吕某共同使用的仓库钥匙均由陈某保管。

　　就这样，一房屋地产被疯狂转租6次。

　　发生火灾幸无人员伤亡

　　2011年11月12日10时41分许，A处仓库发生火灾，过火面积约650平方米，幸无人员伤亡，然而，火灾烧毁烧损了仓库房屋以及仓库内南面一半存放电动自行车、北面一半存放的消防器材，同时烧毁烧损紧邻起火仓库南侧仓库存放的部分保温材料等物品。

　　2012年1月7日，公安消防支队出具火灾事故认定书查明，起火原因为：该起火灾的起火部位位于起火仓库南侧电动自行车仓库东南角区域，经现场调查和勘验，排除雷击、外来火种、遗留火种、用火不慎、自燃等原因引起火灾的可能，无法排除仓库内电气故障引发火灾的可能性。

　　灾害成因为：首先，第一发现人发现着火后由于仓库锁闭无法进入扑救，报警后待消防队到场处置;　再者，起火仓库为砖墙钢梁砖瓦木梁结构，屋顶设有单层彩钢板，着火后造成大面积屋顶坍塌;另外，起火仓库内物品堆放未按国家规范(仓库“五距”要求)设置。消防部门认定的火灾起火部位位于被告宋某租赁使用的仓库范围内。

　　火灾发生后，吕某在公安机关所作笔录中陈述，初步估计其存放物资所受损失在55万元左右。

　　争议焦点为责任和赔偿金

　　诉讼中，经原告申请，由法院委托由资产评估有限公司作出《司法鉴定报告书》，火灾物资损失物品鉴定资产市场价值为75万余元，争议部分火灾物资损失鉴定资产市场价值为10万余元，火灾现场残存被烧毁且无继续利用价值的物品的残值合计为2万7千余元。原告支付鉴定费用1万5千元。

　　原告陈某诉称，他是消防器材经营部的经营者，在建材市场有自己的店铺。2011年11月12日上午10点40分左右，被告宋某使用的仓库发生火灾，并殃及陈某，将存放于仓库北面一半的全部消防器材付之一炬。

　　起火位置在宋某使用的仓库内，起火原因又无法排除该仓库内电器故障导致火灾的可能。宋某作为起火仓库的使用者，被告甲村委会作为起火仓库的所有者，应承担因火灾给原告造成的经济损失的赔偿责任。故起诉至法院。

　　被告宋某辩称，不同意原告的诉讼请求，理由为：第一，火灾原因没有确定，在转租过程中，该房屋的消防通道被阻塞，这也是造成损失巨大的主要原因。第二，不同意原告提出赔偿金额，要求以司法鉴定确定的数量，按进货价计算损失。对于利息，在各方责任等未确定的情况下，不存在利息。

　　被告甲村委会辩称，不同意原告诉讼请求，也认为司法鉴定确定的金额大于损失，远高于原告申报的金额，希望法院进一步核实，仓库内物品数量，应当以进行评估时几方确定的为准，对于存疑之处不认可，单价都高于原告进货的价格，损失应当以进货价与仓库内的实际数量为准。对于利息，在各方责任等未确定的情况下，不存在利息。

　　被告余某辩称，不同意原告诉讼请求，坚称，“灾害原因与我无关，房屋建造与物品堆放均与我方无关。另外，损失金额不认可，对评估报告值得商榷。我与宋某的租赁合同明确约定宋某保证房屋安全使用，且不得擅自转租他人，我对于宋某的转租行为是不知道的，也是不同意的。”

　　被告费某辩称，他是职务行为，不应作为本案被告。

　　被告乙公司、丙物业辩称，司法鉴定确定的金额大于损失，希望法院进一步核实。同时，丙物业与原告没有任何法律关系。而原告管理不当，扩大了损失。余某转租给宋某丙物业是不知情的。丙物业与余某签订协议时，要求转租需要丙物业书面同意。从火灾现场看，明显是使用不当造成的。

　　一审法院认定，原告因此次火灾受损物资赔偿总额为76万9千余元，对此赔偿金额原告应自行承担10%，陈某承担10%，宋某承担80%，甲村委会、乙公司、余某在陈某、宋某承担责任的30%范围内承担补充赔偿责任。关于原告要求被告支付利息的诉讼请求，因侵权责任仅对受损直接损失进行赔偿，故原告要求被告支付利息的诉讼请求，与法无据，不予支持。关于鉴定费用，亦按上述比例由各方当事人分担。驳回原告的其余诉讼请求。

　　原告不服一审判决提起上诉。二审法院审理后维持原判。

　　【案例2】

　　擅自转租酿“夺命火灾”

　　突如其来的火灾，夺去了任川夫妇年轻的生命。事发后，夫妻双方亲属诉至法院，要求高额赔偿。而事故的责任方一方逃逸，另一方面临破产，原告维权之路貌似关山阻隔。然而，闸北区法院法官审执兼顾，使原告的诉求“柳暗花明又一村”。

　　33岁的任川自2007年起，就带着妻子和儿子阳阳来到上海。任川从事快递职业，妻子从事美容美发工作。一家人与刘林合租在闸北区天通庵路的一间砖木结构的阁楼内。

　　2012年6月的一天夜里，房屋内电线短路引发大火。任川抱起阳阳往外跑，但逃到外面，却发现妻子没能逃出来，便立即冲回楼内营救妻子。不料，任川一去，和妻子再也没能出来。

　　半个月后，闸北区公安消防部门经调查认定，刘林作为起火房屋的居住人和实际管理人，擅自改变建筑结构，搭建木质阁楼并出租给他人，在室内主要通道处设置电瓶车充电及停放点，导致火灾发生、人员不能及时逃生，对事故负间接责任。上海一家家庭用品公司作为房屋的管理单位，对出租后的房屋未尽监管义务，对事故负间接责任。

　　两个月后，任川夫妇双方父母和阳阳，将刘林和上海某家庭用品公司诉至闸北区法院，要求被告赔偿损失155万元。双方父母认为，根据火灾事故认定书，刘林和上海某家庭用品公司均对本次事故负间接责任，应当承担相应赔偿责任。

　　上海某家庭用品公司却表示，自己确实将房屋出租给刘林，但对刘林擅自搭建阁楼并转租给他人的行为完全不知情，根据火灾事故认定书，火灾发生的原因是任川与刘林违章用电、使用劣质电器和私自改装房内线路导致电线短路引燃周边可燃物，自己与本次事故没有任何关系。至于刘林，早已闻风逃逸。

　　闸北区法院法官经过多次开庭审理后，觉得案情已经清晰，责任判定也非难事。但上海某家庭用品公司濒临破产，已丧失赔偿能力，即使作出判决，也没法执行。两位法官认为进行调解、采取灵活的赔偿方式，是解决问题更为妥当的好办法。

　　经反复协商，双方达成调解协议：上海家庭用品公司赔偿原告80万元，分6年支付。之后，双方在法院主持下又达成补充协议：家庭用品公司同意将闸北区一处即将动迁的房屋提供给原告居住，房屋动迁时所得利益用于抵充赔偿款，不足部分由家庭用品公司一次性补足。

　　【法官评析】

　　所有人出租人都有义务

　　闵行法院法官表示，上述案例是一起因为火灾而引起的侵权纠纷，由于火灾案件的特殊性，有两方面的问题值得关注。

　　法官指出，首先，在承担责任对象方面，发生火灾的仓库，往往存在层层转租或者共同使用的情形，除去直接引发火灾的当事人之外，其他当事人的责任如何区分，是需要首先解决的一个问题。所有权人和出租人，在承租人转租给他人时仍然负有督促承租人安全、合理使用租赁物的义务，如未尽到相关的义务，应当承担相应的责任。

　　同时，承租人擅自转租他人的行为以及对转租行为的默许行为，在主观上均存在过错，亦应承担相应的责任。除此之外，被害人自身是否存在过失，也应当作为其是否需要承担责任的考虑因素。

　　在承担责任的范围上，虽然当事人的上述行为在主观上均存在过错，亦应承担相应的责任，但是出租及转租仓库的行为，只是损害发生的其中一个条件，并不必然导致火灾的发生，因此在这些当事人的责任认定中，应当考量他们的行为对于损害后果产生所起到的作用，并最终确定他们承担责任的方式。

　　此外，损害金额的确定问题方面，根据《中华人民共和国侵权责任法》　第十九条的规定，“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。”由于火灾本身的特殊性，如何确定因事故而产生损失的具体金额，是在解决了当事人责任分配之后，仍徘徊于规范与事实之间的一个难题。

　　综上而言，针对火灾案件的特殊性，需要针对案件当事人在整个法律关系中的地位，结合鉴定报告的内容，综合考虑鉴定方法等因素，来做出有正确的判断。

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